Garantía de arriendo en Chile: cuánto cobrar y cómo devolverla

La garantía de arriendo —también llamada depósito de garantía— es un monto que el arrendatario entrega al inicio del contrato como respaldo ante posibles incumplimientos: arriendo impago, daños al inmueble o deudas de servicios básicos.

No es un anticipo de arriendo ni puede descontarse del último mes salvo acuerdo explícito. Su función es proteger al propietario ante situaciones específicas que puedan ocurrir durante o al término del arriendo. Cuando no ocurren esas situaciones, la garantía debe devolverse íntegra.

La Ley N°18.101 no establece un monto máximo fijo para la garantía. En la práctica, el estándar del mercado en Chile es equivalente a uno o dos meses de arriendo. Montos superiores son legalmente posibles si ambas partes lo acuerdan, pero son inusuales y pueden dificultar el cierre del arriendo con buenos candidatos.

Lo más relevante no es el monto sino la forma en que queda registrado: el contrato debe especificar el monto exacto, la forma en que se entregó —efectivo, transferencia, cheque— y las condiciones de devolución. Sin ese registro, cualquier disputa posterior carece de base documental.

El propietario puede retener parte o la totalidad de la garantía únicamente si existe un daño o deuda imputable al arrendatario y demostrable. Las causales más frecuentes son:

Para poder retener parte de la garantía por daños al inmueble, el propietario necesita demostrar que esos daños no existían al inicio del arriendo. Sin un acta de entrega firmada por ambas partes al inicio —con el estado del inmueble documentado, idealmente con fotografías fechadas— esa demostración es prácticamente imposible.

El arrendatario puede argumentar que el daño era preexistente y, sin un documento que acredite el estado inicial, el propietario no tiene cómo refutarlo. El acta de entrega no es un trámite burocrático: es la base documental que hace posible cualquier retención justificada de garantía.

La ley no establece un plazo fijo para la devolución de la garantía. Lo razonable —y lo que corresponde especificar en el contrato— es devolver la garantía una vez verificado el estado del inmueble, revisadas las cuentas pendientes y aclarado que no hay deudas.

En la práctica, esto suele resolverse entre 5 y 15 días hábiles después de la entrega de llaves, tiempo suficiente para revisar el inmueble, gestionar las cuentas finales y, si corresponde, cuantificar los daños. Retener la garantía más tiempo del razonable sin justificación puede generar conflictos innecesarios y, eventualmente, acciones legales del arrendatario.

La revisión del inmueble al término del arriendo debe hacerse idealmente con la presencia de ambas partes —propietario o su representante, y arrendatario. El resultado de esa revisión debe quedar documentado: qué se encontró, qué daños existen, cuáles son imputables al arrendatario y cuáles corresponden al desgaste normal.

Con ese documento y las cuentas verificadas, la devolución o retención parcial de la garantía tiene base concreta. Hacerlo sin registro es lo que convierte la devolución de garantía en un conflicto.